Polski rynek self-storage dopiero się rozpędza. Czy to dobry moment na inwestycję?

Jeszcze kilka lat temu pojęcie self-storage było w Polsce stosunkowo mało znane. Dziś magazyny samoobsługowe pojawiają się w kolejnych miastach, rośnie liczba dostępnych powierzchni, a z usługi korzystają zarówno osoby prywatne, jak i przedsiębiorcy. Według danych zebranych w analizie rynku liczba obiektów w Polsce wzrosła z około 90 w 2020 roku do około 420 obecnie.  Dla potencjalnego inwestora może to prowadzić do dwóch zupełnie różnych wniosków. Pierwszy: rynek staje się coraz bardziej konkurencyjny, więc najlepszy moment na wejście już minął. Drugi: polski rynek self-storage dopiero dojrzewa, a wzrost liczby obiektów jest potwierdzeniem rozwijającego się popytu.

Który z nich jest bliższy rzeczywistości?

Wiele wskazuje na to, że w Polsce nadal istnieje przestrzeń do rozwoju self-storage. Nie oznacza to jednak, że każdy park i każda lokalizacja będą dobrą inwestycją. Coraz większego znaczenia nabierają analiza lokalnego rynku, odpowiednia działka, etapowanie inwestycji, technologia oraz skuteczne pozyskiwanie klientów.

Rynek self-storage w Polsce rośnie, ale nadal jest stosunkowo młody

Około 420 działających obiektów self-storage pokazuje skalę zmian, jakie zachodzą na polskim rynku. Magazyny samoobsługowe nie są już usługą obecną wyłącznie w największych aglomeracjach. Kolejne inwestycje pojawiają się również w miastach regionalnych i na mniejszych rynkach lokalnych.

Jednocześnie sama liczba obiektów nie mówi nam wszystkiego o rzeczywistym nasyceniu rynku.

Pod pojęciem self-storage mogą kryć się bardzo różne inwestycje – od dużych obiektów oferujących znaczną powierzchnię najmu po mniejsze, lokalne parki self-storage rozwijane w modelu modułowym. Dlatego nie warto oceniać potencjału branży wyłącznie na podstawie liczby punktów zaznaczonych na mapie. Znacznie ważniejsze jest to, gdzie znajdują się istniejące obiekty, jak duży rynek obsługują, jakie powierzchnie oferują i jak wygląda lokalny popyt. Dla inwestora oznacza to jedno: ogólnopolskie statystyki są dobrym punktem wyjścia, ale o potencjale konkretnej inwestycji decyduje przede wszystkim jej lokalny rynek.

Dlaczego zapotrzebowanie na self-storage może dalej rosnąć?

Za rozwojem rynku stoją konkretne potrzeby klientów. I nie chodzi wyłącznie o brak miejsca w mieszkaniu. Self-storage odpowiada na zmiany zachodzące zarówno w życiu prywatnym, jak i w sposobie prowadzenia małych firm.

Mniejsze mieszkania i coraz mniej miejsca na przechowywanie

Rowery, narty, walizki, opony, meble ogrodowe, dekoracje sezonowe czy rzeczy, których używamy tylko kilka razy w roku – wszystko to musi być gdzieś przechowywane. Problem pojawia się wtedy, gdy mieszkanie nie posiada dużej piwnicy, garażu czy komórki lokatorskiej. W takim przypadku magazyn samoobsługowy zaczyna pełnić funkcję zewnętrznej przestrzeni do przechowywania. Co istotne, potencjalny klient nie zawsze od razu szuka w Google hasła „self-storage”. Najpierw pojawia się problem: „Nie mam już gdzie tego trzymać.” Dopiero później odkrywa rozwiązanie.

Przeprowadzki i remonty generują czasową potrzebę magazynu

Drugim źródłem popytu są sytuacje przejściowe. Przeprowadzka do nowego mieszkania, sprzedaż nieruchomości, kilkutygodniowy remont czy konieczność opróżnienia części domu mogą sprawić, że potrzebna jest dodatkowa przestrzeń na kilka tygodni lub miesięcy. Self-storage odpowiada właśnie na taką potrzebę: klient nie musi organizować dużego tradycyjnego magazynu, kiedy potrzebuje stosunkowo niewielkiej powierzchni.

Self-storage to również zaplecze dla przedsiębiorców

Jednym z ważniejszych elementów polskiego rynku jest znaczenie klientów biznesowych. Według danych zawartych w analizie firmy stanowią około 46% najemców self-storage w Polsce.  Mogą to być właściciele sklepów internetowych, instalatorzy, serwisanci, przedstawiciele handlowi czy inne małe firmy potrzebujące dodatkowego miejsca.

Self-storage może służyć im jako przestrzeń na:

• towary i zapasy,
• narzędzia,
• materiały potrzebne do realizacji zleceń,
• wyposażenie firmy,
• rzeczy wykorzystywane sezonowo.

Dla inwestora oznacza to, że potencjalnego popytu nie należy analizować wyłącznie przez pryzmat mieszkańców. Otoczenie biznesowe lokalizacji może być równie istotne.

Czy self-storage ma sens tylko w największych miastach?

To jedno z pytań, które często pojawia się przy planowaniu inwestycji w self-storage. Naturalnym kierunkiem wydają się Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań czy Trójmiasto. Duża liczba mieszkańców oznacza większą potencjalną grupę klientów. Ale większy rynek to również inne ceny nieruchomości i większa istniejąca podaż. Jednocześnie self-storage rozwija się także w miastach regionalnych i średniej wielkości. W analizie jako kierunki ekspansji poza największymi aglomeracjami wskazane zostały m.in. Toruń, Białystok, Rzeszów, Gorzów Wielkopolski, Koszalin czy Olsztyn.  Dlatego samo pytanie: „Ilu mieszkańców ma miasto?” jest zbyt dużym uproszczeniem.

W self-storage ważniejsze od miasta może być konkretne miejsce

Dwa parki działające w tym samym mieście mogą mieć zupełnie inne warunki do rozwoju. Przy wyborze lokalizacji pod self-storage znaczenie mają m.in. wygodny dojazd samochodem, widoczność, charakter okolicznej zabudowy, lokalna aktywność gospodarcza oraz liczba potencjalnych klientów znajdujących się w rozsądnym czasie dojazdu.  W praktyce trzeba więc analizować konkretny obszar. Czy w pobliżu znajdują się osiedla mieszkaniowe? Czy powstają nowe mieszkania? Jak wygląda lokalny rynek przedsiębiorców? Czy klient będzie mógł wygodnie dojechać samochodem? Jak wygląda konkurencja i jakie powierzchnie już oferuje? Dopiero po zebraniu tych informacji można próbować odpowiedzieć na pytanie, czy self-storage może sprawdzić się właśnie w tej lokalizacji.

Rosnący rynek nie oznacza, że każda inwestycja będzie dobra

To szczególnie ważne. Dobre perspektywy całej branży nie są gwarancją sukcesu pojedynczego parku. Można wejść na rosnący rynek i jednocześnie wybrać niewłaściwą działkę, źle dopasować strukturę magazynów, niedoszacować kosztów przygotowania terenu albo za późno rozpocząć marketing. Dlatego przed zakupem unitów warto przeanalizować przede wszystkim trzy obszary: lokalizację, lokalny popyt oraz model finansowy inwestycji. Dopiero później przychodzi czas na odpowiedź na pytanie, jak duży powinien być pierwszy etap parku.

Nie musisz od razu budować docelowego parku self-storage

Tutaj pojawia się jedna z ciekawszych cech modelu modułowego – możliwość etapowania inwestycji. Zamiast od razu zagospodarowywać całą dostępną powierzchnię działki, można zaplanować park tak, aby jego kolejne części powstawały wraz z rozwojem lokalnego popytu. Pierwszy etap pozwala zebrać dane z konkretnej lokalizacji. Dowiadujemy się, jakie powierzchnie wybierają klienci, kto wynajmuje magazyny, jak szybko rośnie zainteresowanie i jakie działania marketingowe przynoszą najlepsze rezultaty. Na tej podstawie można podejmować decyzję o kolejnej rozbudowie. Takie podejście nie eliminuje ryzyka inwestycyjnego, ale pozwala rozwijać park w oparciu o realne dane z własnego rynku, zamiast wyłącznie o wcześniejsze założenia.

Automatyzacja staje się ważnym elementem biznesu self-storage

Rozwój branży dotyczy nie tylko liczby magazynów. Zmienia się również sposób ich obsługi. W analizie rynku dostęp bezobsługowy, zdalne zarządzanie, rezerwacje online czy cyfrowa obsługa płatności wskazywane są jako coraz bardziej standardowe elementy współczesnego self-storage.  Ma to znaczenie również z perspektywy inwestora. Biznes self-storage może być rozwijany bez tworzenia klasycznego punktu obsługi działającego przez cały dzień na terenie obiektu. Odpowiednio zaprojektowane procesy i technologia pozwalają znaczną część funkcjonowania parku realizować zdalnie.

W Boxado wykorzystujemy w tym celu m.in. Boxado App, która wspiera procesy związane z funkcjonowaniem parku i wynajmem magazynów. Technologia nie zastąpi jednak dobrej lokalizacji czy popytu. Jest elementem modelu, który pozwala sprawniej wykorzystać ich potencjał.

Czy teraz jest dobry moment na inwestycję w self-storage?

Nie ma jednej odpowiedzi właściwej dla każdego inwestora. Z jednej strony rynek self-storage w Polsce wyraźnie się rozwija. Przybywa obiektów, usługa staje się coraz bardziej rozpoznawalna, a Polska nadal pozostaje daleko od poziomu nasycenia najbardziej rozwiniętych europejskich rynków. Popyt generują przy tym zarówno klienci indywidualni, jak i przedsiębiorcy.  Z drugiej strony wraz z rozwojem branży coraz większego znaczenia nabiera profesjonalne przygotowanie inwestycji. Nie wystarczy znaleźć wolną działkę i ustawić na niej magazyny. Trzeba wiedzieć gdzie, dla kogo, w jakiej skali i w jaki sposób rozwijać park.

Dlatego zamiast próbować odpowiedzieć ogólnie: „Czy teraz warto inwestować w self-storage?” lepiej zadać bardziej konkretne pytanie: „Czy teraz warto uruchomić self-storage w mojej lokalizacji?”

I właśnie od odpowiedzi na nie powinna zaczynać się inwestycja.

Myślisz o inwestycji w self-storage? Zacznij od swojej lokalizacji

Jeżeli obserwujesz rozwój rynku i zastanawiasz się nad uruchomieniem własnego parku, nie musisz zaczynać od zakupu magazynów. Zacznij od sprawdzenia możliwości. W Boxado wspieramy inwestorów od etapu analizy lokalizacji, przez przygotowanie placu i dostawę unitów, po technologię, marketing, obsługę klientów i późniejsze skalowanie parku.

Masz działkę, konkretną lokalizację albo dopiero rozważasz wejście w biznes self-storage? Uzupełnij formularz poniżej.

Napisz nam, na jakim etapie jesteś i gdzie planujesz inwestycję. Skontaktujemy się z Tobą i porozmawiamy o możliwościach uruchomienia parku self-storage w Twojej lokalizacji.

Czytaj na naszym blogu