Mały park czy duża inwestycja? Dlaczego self-storage można rozwijać etapami

Jedno z pierwszych pytań, które pojawia się przy planowaniu inwestycji w magazyny samoobsługowe, brzmi: czy muszę od razu zbudować duży park self-storage? Niekoniecznie.

Self-storage daje możliwość podejścia do inwestycji w sposób modułowy. Zamiast od początku zagospodarowywać całą działkę, można uruchomić pierwszy etap, obserwować zainteresowanie klientów, a następnie rozbudowywać park wraz ze wzrostem popytu. To szczególnie istotne dla inwestora, który dopiero wchodzi w biznes self-storage. Nawet najlepsza analiza rynku nie odpowie ze stuprocentową pewnością, jak szybko będzie rosło obłożenie konkretnego obiektu, jakie wielkości magazynów będą najpopularniejsze i jaki udział wśród klientów będą miały osoby prywatne, a jaki lokalne firmy. Pierwszy etap parku pozwala zacząć zbierać te informacje na podstawie rzeczywistych zachowań klientów. Dlatego pytając jak otworzyć self-storage, warto od początku myśleć nie tylko o tym, jak będzie wyglądał park w dniu otwarcia, ale również o tym, jak może rozwijać się za rok, dwa czy kilka lat.

Duży park od razu czy inwestycja modułowa?

W uproszczeniu inwestor może podejść do projektu na dwa sposoby. Pierwszy zakłada realizację dużej części lub całej planowanej inwestycji od razu. Przygotowujemy teren, tworzymy docelową liczbę magazynów i rozpoczynamy wynajem. Drugim rozwiązaniem jest modułowy park self-storage, który może powstawać etapami.

Najpierw uruchamiana jest część planowanych magazynów. Pozostała powierzchnia działki zostaje uwzględniona w projekcie jako miejsce przyszłej rozbudowy. Jeżeli zainteresowanie klientów rośnie, można przejść do kolejnego etapu i zwiększyć liczbę dostępnych unitów. To podejście dobrze współgra ze specyfiką self-storage. W dostarczonym materiale model kontenerowy i modułowy wskazano jako rozwiązanie pozwalające rozpoczynać od mniejszej liczby jednostek i skalować inwestycję wraz ze wzrostem obłożenia.  Nie oznacza to oczywiście, że mniejszy start zawsze będzie lepszy. W lokalizacji o wysokim potencjale zbyt mała podaż również może ograniczyć rozwój biznesu. Dlatego wielkość pierwszego etapu powinna wynikać z analizy konkretnego miejsca i przyjętego modelu finansowego.

Etapowanie może ograniczyć ryzyko inwestycji w self-storage

Każda inwestycja w self-storage zaczyna się od założeń. Szacujemy liczbę potencjalnych klientów, strukturę popytu, oczekiwane stawki, tempo wynajmu czy wielkości magazynów, które mogą cieszyć się największym zainteresowaniem. Dopóki jednak park nie rozpocznie działalności, są to nadal prognozy. Uruchomienie pierwszego etapu pozwala skonfrontować je z rzeczywistym rynkiem. Inwestor może zobaczyć, jak szybko pojawiają się zapytania, które powierzchnie wynajmują się najczęściej, jak długo klienci korzystają z magazynów oraz z jakich powodów decydują się na wynajem. Zamiast angażować cały planowany kapitał w docelową skalę od pierwszego dnia, kolejne decyzje inwestycyjne można więc podejmować wraz z napływem danych.

Etapowanie nie usuwa ryzyka inwestycyjnego, ale pozwala część decyzji dotyczących dalszej rozbudowy oprzeć na wynikach działającego już parku.

Pierwszy etap daje coś więcej niż pierwsze przychody – daje dane

To jedna z najważniejszych zalet takiego podejścia. Załóżmy, że przed uruchomieniem parku zakładamy duże zainteresowanie najmniejszymi magazynami. Po kilku miesiącach może się jednak okazać, że lokalni przedsiębiorcy częściej pytają o większe powierzchnie. W innej lokalizacji sytuacja może być odwrotna – głównymi klientami będą mieszkańcy pobliskich osiedli szukający niewielkiej przestrzeni na rzeczy sezonowe. Dzięki temu kolejny etap rozbudowy nie musi być kopią pierwszego.

Można lepiej dopasować strukturę magazynów do rzeczywistego popytu.

Warto więc obserwować nie tylko liczbę wynajętych unitów, ale również to, które wielkości cieszą się największym zainteresowaniem, kim są klienci, o jakie powierzchnie pytają, jak długo wynajmują magazyny i skąd dowiadują się o parku. Takie informacje są niezwykle cenne przy planowaniu dalszego rozwoju.

Obłożenie parku może być jednym z sygnałów do rozbudowy

Kiedy zatem dostawić kolejne magazyny modułowe? Jednym z najważniejszych wskaźników jest obłożenie, czyli udział wynajętej powierzchni lub unitów w całej dostępnej ofercie. Nie chodzi jednak o to, aby czekać, aż ostatni magazyn zostanie wynajęty. Przy rozbudowie trzeba uwzględnić czas potrzebny na zamówienie kolejnych unitów, przygotowanie odpowiedniej części terenu oraz ich uruchomienie. Jeżeli decyzja zostanie podjęta dopiero przy praktycznie pełnym parku, może pojawić się okres, w którym zainteresowani klienci nie znajdą odpowiedniej powierzchni.

Dlatego obłożenie powinno być sygnałem do analizy, a nie automatycznym wyzwalaczem rozbudowy. Warto patrzeć również na tempo wynajmu, liczbę zapytań, dostępność poszczególnych wielkości magazynów i sezonowość popytu. Może się przecież zdarzyć, że cały park ma jeszcze wolne miejsca, ale konkretny rodzaj magazynu jest regularnie niedostępny. To również cenna informacja przed kolejnym etapem.

Działkę pod self-storage warto planować z myślą o przyszłości

Etapowy rozwój jest możliwy tylko wtedy, gdy uwzględnimy go odpowiednio wcześnie. Dlatego analizując działkę pod park self-storage, nie warto patrzeć wyłącznie na to, ile magazynów możemy ustawić na niej dzisiaj.

Trzeba zastanowić się również:

• gdzie może powstać kolejny etap,
• jak po rozbudowie będzie wyglądał ruch samochodów,
• czy pozostanie wygodny dostęp do magazynów,
• gdzie znajdzie się brama, drogi wewnętrzne i pozostała infrastruktura,
• czy sposób zagospodarowania pierwszego etapu nie utrudni dalszej rozbudowy.

Czasami próba maksymalnego wykorzystania niewielkiej części działki na początku może później ograniczyć możliwości całego parku. Dobry projekt powinien więc uwzględniać zarówno pierwszy etap, jak i potencjalny docelowy układ inwestycji.

Mniejszy start nie oznacza przypadkowego startu

Możliwość etapowania nie oznacza, że wystarczy ustawić kilka magazynów i zobaczyć, co się wydarzy. Pierwszy etap nadal powinien wynikać z analizy lokalizacji. Trzeba sprawdzić m.in. otoczenie mieszkaniowe i biznesowe, wygodę dojazdu, istniejącą podaż magazynów oraz potencjalne grupy klientów. Innego zapotrzebowania możemy spodziewać się w pobliżu nowych osiedli mieszkaniowych, a innego w lokalizacji otoczonej małymi przedsiębiorstwami, sklepami internetowymi czy firmami usługowymi. Dlatego zanim zaczniemy zastanawiać się nad kosztem otwarcia self-storage, warto ustalić, dla kogo właściwie powstaje park i jaki potencjał ma konkretne miejsce. Dopiero wtedy można rozsądnie określić skalę pierwszego etapu.

Etapowanie pomaga również lepiej zarządzać kapitałem

Koszt uruchomienia self-storage zależy od wielu czynników: działki, przygotowania terenu, liczby i rodzaju magazynów, infrastruktury, systemu dostępu, monitoringu czy marketingu. W modelu etapowym nie wszystkie nakłady związane z docelową liczbą unitów muszą być ponoszone w tym samym momencie. Można uruchomić pierwszą część parku, rozpocząć wynajem, a dalszy kapitał angażować wraz z rozwojem lokalizacji. Nie oznacza to jednak, że koszt otwarcia self-storage ogranicza się wyłącznie do zakupu pierwszych magazynów. Już na początku trzeba uwzględnić odpowiednie przygotowanie inwestycji i infrastrukturę potrzebną do jej funkcjonowania. Różnica polega na czymś innym: nie trzeba koniecznie osiągać docelowej liczby unitów w dniu otwarcia.

Rozbudowa parku nie powinna oznaczać proporcjonalnego wzrostu obsługi

Jeżeli park rozwija się z kilkunastu do kilkudziesięciu czy większej liczby magazynów, naturalne jest pytanie: czy wraz ze skalą nie będzie trzeba równie mocno zwiększać codziennej obsługi? Właśnie tutaj szczególnego znaczenia nabiera automatyzacja. W dostarczonej analizie rynku bezobsługowy dostęp, zdalne zarządzanie, rezerwacje online i cyfrowe procesy wskazano jako istotny kierunek rozwoju branży self-storage.  Dobrze zaprojektowany system pozwala obsługiwać większy park bez konieczności budowania tradycyjnej recepcji czy stałego zwiększania liczby osób obecnych na miejscu. W praktyce technologia powinna więc być planowana od pierwszego etapu, a nie dodawana dopiero wtedy, gdy park stanie się duży.

Boxado Unit – magazyny, które pozwalają rozwijać park etapami

W Boxado model modułowy jest jednym z fundamentów podejścia do rozwoju parku. Boxado Unit pozwala budować inwestycję etapowo – rozpocząć od skali dopasowanej do konkretnej lokalizacji, a następnie zwiększać liczbę dostępnych magazynów wraz z rozwojem biznesu. Nie chodzi jednak tylko o możliwość dostawienia kolejnych unitów. Ważne jest wcześniejsze zaplanowanie całego parku tak, aby pierwszy etap nie blokował następnych. Dlatego już przy analizie lokalizacji warto myśleć o przyszłym układzie, komunikacji i przestrzeni potrzebnej do rozbudowy.

ten sposób inwestor nie projektuje wyłącznie parku na dzień otwarcia, ale inwestycję, która ma możliwość dalszego rozwoju.

Boxado App pomaga skalować również procesy

Drugim elementem jest technologia. Wraz ze wzrostem liczby unitów rośnie liczba klientów, umów, płatności i procesów związanych z funkcjonowaniem parku. Dlatego w modelu Boxado wykorzystujemy Boxado App, która wspiera zarządzanie procesami związanymi z wynajmem i funkcjonowaniem self-storage. Dzięki temu skalowanie biznesu nie musi oznaczać proporcjonalnego zwiększania liczby ręcznie wykonywanych czynności. Połączenie modułowej infrastruktury i technologii pozwala rozwijać dwa obszary równolegle: zwiększać fizyczną liczbę magazynów oraz utrzymywać uporządkowany model ich obsługi.

Mały park czy duża inwestycja? Najważniejszy jest dobry plan rozwoju

Nie istnieje jedna idealna liczba magazynów, od której powinien rozpocząć każdy inwestor. W jednej lokalizacji uzasadniony będzie mniejszy pierwszy etap. W innej analiza popytu może przemawiać za rozpoczęciem działalności w większej skali. Dlatego odpowiedź na pytanie:

„Czy muszę od razu zainwestować w duży park self-storage?”

brzmi:

Niekoniecznie. Ale już od początku warto wiedzieć, jak park będzie można rozbudować, jeżeli pierwszy etap potwierdzi potencjał lokalizacji.

Na tym właśnie polega jedna z największych zalet modułowego podejścia do self-storage. Zamiast traktować inwestycję jako jednorazowy projekt o zamkniętej skali, można patrzeć na nią jak na biznes rozwijany etapami w oparciu o popyt i dane z własnego parku.

Chcesz zacząć od pierwszego etapu? Sprawdźmy możliwości Twojej działki

Jeżeli zastanawiasz się, jak otworzyć self-storage, nie musisz zaczynać od decyzji o budowie dużego parku. Możemy zacząć od Twojej lokalizacji. W Boxado wspieramy inwestorów w analizie miejsca, planowaniu zagospodarowania placu oraz kolejnych etapów jego rozwoju. Dostarczamy Boxado Unit, technologię Boxado App, a w modelu franczyzowym również zaplecze potrzebne do marketingu i obsługi klientów.

Masz działkę lub konkretną lokalizację pod self-storage? Uzupełnij formularz poniżej.

Napisz nam, gdzie planujesz inwestycję i na jakim jesteś etapie. Porozmawiamy o możliwościach pierwszego etapu oraz o tym, jak zaplanować park, aby w przyszłości można było go dalej rozwijać.

Nie musisz od razu budować dużego parku. Ważne, żeby pierwszy etap był początkiem dobrze zaplanowanej inwestycji.

Czytaj na naszym blogu