Case study: dwa parki self-storage w Krakowie. Jak rozwijać biznes krok po kroku?

Jak wygląda inwestycja w self-storage od strony osoby, która rzeczywiście przeszła drogę od wyboru pierwszej działki, przez przygotowanie terenu i uruchomienie magazynów, aż po otwarcie kolejnej lokalizacji? Tym razem zaglądamy do Krakowa i rozmawiamy z Marcinem Włodarczykiem, który rozwija dwa parki self-storage MK BOX. To ciekawy przykład przede wszystkim dlatego, że obie lokalizacje funkcjonują na tym samym rynku, a mimo to różnią się pod względem położenia, widoczności i tempa rozwoju. Historia pokazuje też, jak doświadczenia zdobyte przy pierwszym obiekcie wpływają na kolejne decyzje inwestycyjne.

Co okazało się najważniejsze? Jak duże znaczenie ma widoczność parku? Kiedy rozpocząć marketing? Czy warto pozostawić miejsce na kolejne magazyny? I czego pierwsza lokalizacja może nauczyć przed uruchomieniem drugiej?

Pierwszy park self-storage w Krakowie – od poszukiwania działki do pierwszych klientów

Początek inwestycji nie przebiegał dokładnie według pierwotnego planu. Pierwsza rozważana działka ostatecznie wypadła z projektu i konieczne było znalezienie alternatywy. W ten sposób pojawiła się lokalizacja na krakowskim Płaszowie – większa i wymagająca większych nakładów na przygotowanie terenu, ale posiadająca bardzo istotną zaletę.

Park znajduje się przy skrzyżowaniu głównych ulic i jest dobrze widoczny.

W przypadku self-storage ma to szczególne znaczenie. Magazyny samoobsługowe nadal nie są usługą, której zastosowanie zna każdy potencjalny klient. Widoczny z ulicy park może więc jednocześnie pełnić funkcję dużej reklamy. I właśnie tak było w Krakowie.

Jeszcze podczas ustawiania pierwszych magazynów pojawiały się osoby zainteresowane tym, co powstaje na działce. Pytania o inwestycję zaczęły pojawiać się przed oficjalnym rozpoczęciem działalności, podobnie jak pierwsze zainteresowanie wynajmem.

To była pierwsza ważna lekcja: dobra lokalizacja self-storage to nie tylko dogodny dojazd. Widoczność może realnie wspierać pozyskiwanie klientów.

Przygotowanie działki pod self-storage – koszt, którego nie można pominąć

Sama lokalizacja to jednak dopiero początek. Działkę trzeba przygotować pod funkcjonowanie parku. W zależności od jej stanu może to oznaczać wykonanie podbudowy i utwardzenia, ogrodzenia, bramy czy pozostałej infrastruktury. To istotny element kosztu otwarcia self-storage, który trzeba uwzględnić jeszcze przed ustawieniem pierwszych magazynów. W przypadku dzierżawionej nieruchomości dochodzi do tego jeszcze jedna kwestia – warunki umowy z właścicielem gruntu.

Przy krakowskich inwestycjach udało się wynegocjować wakacje czynszowe. Ma to swoje uzasadnienie: inwestor ponosi nakłady na przygotowanie działki, które jednocześnie podnoszą jej użyteczność. Nie oznacza to oczywiście, że takie rozwiązanie będzie możliwe przy każdej inwestycji. Pokazuje jednak, że negocjując dzierżawę działki pod self-storage, warto rozmawiać nie tylko o wysokości miesięcznego czynszu. Warunki okresu przygotowania terenu również mogą mieć znaczenie dla całego budżetu inwestycji.

Drugi park self-storage w Krakowie – podobny biznes, inna lokalizacja

Po uruchomieniu pierwszego parku pojawiła się kolejna lokalizacja. Można byłoby założyć, że drugi projekt będzie prostszy. Jest już doświadczenie, znany jest model działania, wiadomo, jak wyglądają przygotowanie placu, wynajem magazynów i codzienne funkcjonowanie obiektu. W praktyce druga lokalizacja pokazała coś bardzo ważnego:

nie da się po prostu skopiować pierwszego parku i oczekiwać identycznych wyników.

Drugi obiekt znajduje się bliżej centrum Krakowa, ale jednocześnie jest położony w drugiej linii zabudowy. Oznacza to, że osoby poruszające się główną ulicą nie widzą parku tak dobrze jak w pierwszej lokalizacji. Ta pozornie niewielka różnica ma znaczenie. Pierwszy park sam zwraca na siebie uwagę. W drugim trzeba wykonać więcej pracy, żeby potencjalny klient w ogóle dowiedział się, że magazyny self-storage znajdują się w tym miejscu.

Widoczność lokalizacji okazała się jedną z najważniejszych lekcji

Porównanie dwóch krakowskich parków dobrze pokazuje, dlaczego podczas analizy działki nie można patrzeć wyłącznie na adres. Lokalizacja może znajdować się bliżej centrum, a mimo to wymagać większych nakładów marketingowych niż obiekt położony dalej. Znaczenie mają m.in. ekspozycja na ruch samochodowy, widoczność z głównej ulicy, czytelność wjazdu oraz możliwość oznakowania obiektu. Dlatego przy analizie kolejnej lokalizacji pod self-storage warto zadać bardzo praktyczne pytanie:

Czy osoba, która codziennie przejeżdża obok mojej działki, będzie wiedziała, że może tutaj wynająć magazyn?

Jeżeli odpowiedź brzmi „nie”, nie musi to przekreślać lokalizacji. Trzeba jednak uwzględnić tę cechę w strategii marketingowej.

Druga lekcja: marketing self-storage trzeba rozpocząć wcześniej

Doświadczenia z dwóch lokalizacji wpłynęły również na podejście do marketingu. Przy kolejnym parku działania promocyjne warto rozpoczynać jeszcze przed oficjalnym otwarciem. Jeżeli umowa dotycząca działki jest podpisana i wiadomo już, że inwestycja powstanie, można stopniowo budować lokalną świadomość. To szczególnie ważne w przypadku mniej widocznego parku. Nie każdy potencjalny klient zna pojęcie self-storage. Dlatego komunikacja nie powinna ograniczać się do informacji:

„Otwieramy magazyny samoobsługowe”.

Znacznie łatwiej dotrzeć do odbiorcy poprzez jego problem:

„Brakuje Ci miejsca w mieszkaniu?”

„Robisz remont i nie masz gdzie przechować mebli?”

„Potrzebujesz dodatkowego miejsca na towar lub sprzęt firmowy?”

W ten sposób marketing jednocześnie promuje konkretny park self-storage i tłumaczy lokalnym klientom, w jakich sytuacjach mogą z niego skorzystać.

Jak reklamować park, którego nie widać z głównej ulicy?

W przypadku drugiej lokalizacji pojawiło się dodatkowe wyzwanie związane z możliwościami reklamy zewnętrznej. Lokalne regulacje obowiązujące w Krakowie ograniczają swobodę stosowania niektórych form oznakowania i reklamy. W połączeniu z drugą linią zabudowy oznacza to konieczność większego wykorzystania innych kanałów dotarcia. W grę wchodzą między innymi działania internetowe, media społecznościowe, lokalne grupy, portale ogłoszeniowe oraz inne formy promocji skierowane do osób mieszkających lub prowadzących działalność w najbliższej okolicy. Wniosek z tego doświadczenia jest prosty: marketing self-storage powinien wynikać z charakteru konkretnej lokalizacji. Nie ma jednego schematu, który będzie działał identycznie przy każdym parku.

Klienci pokazują, jakie wielkości magazynów są naprawdę potrzebne

Pierwszy park przyniósł jeszcze jedną ważną informację – dotyczącą struktury powierzchni. Przed rozpoczęciem działalności można zakładać, że określone wielkości magazynów będą cieszyć się największym zainteresowaniem. Dopiero rzeczywiste wynajmy pokazują jednak, czego naprawdę potrzebuje lokalny klient. Doświadczenie krakowskiego parku pokazało znaczenie mniejszych skrytek. To cenna wiedza przy planowaniu kolejnych etapów inwestycji. Zamiast opierać rozbudowę wyłącznie na początkowych założeniach, można obserwować, które powierzchnie wynajmują się najszybciej i o jakie magazyny najczęściej pytają klienci. Właśnie dlatego warto rozpoczynać park od zróżnicowanej oferty i pozostawić sobie możliwość późniejszego dopasowania kolejnych unitów do rzeczywistego popytu.

Oba parki zostały zaplanowane z możliwością rozbudowy

Krakowski case study dobrze pokazuje również zaletę modułowego podejścia do inwestycji w self-storage. Nie trzeba od pierwszego dnia zagospodarowywać całej działki. W obu lokalizacjach pozostawiono możliwość dalszej rozbudowy. Jeżeli zainteresowanie wynajmem będzie rosło, kolejne magazyny mogą pojawiać się wraz z rozwojem popytu. Takie podejście daje inwestorowi dwie korzyści. Po pierwsze, nie musi od razu realizować docelowej skali inwestycji. Po drugie, kolejne etapy może planować już na podstawie informacji z działającego parku – poziomu obłożenia, liczby zapytań oraz popularności poszczególnych powierzchni.

Działka pod self-storage powinna więc odpowiadać nie tylko na potrzeby pierwszego etapu. Warto od początku wiedzieć, gdzie park będzie mógł rozwijać się w przyszłości.

Dwie lokalizacje, ale jeden system zarządzania

Rozwój z jednego do dwóch parków oznacza więcej magazynów i więcej klientów. Nie powinien jednak oznaczać konieczności ręcznego obsługiwania każdego procesu. Dlatego istotnym elementem krakowskich lokalizacji jest automatyzacja. Parki korzystają z Boxado App, która wspiera procesy związane z wynajmem i funkcjonowaniem self-storage. Dzięki temu klient może korzystać z modelu samoobsługowego, a właściciel nie musi być stale obecny na miejscu. Przy jednej lokalizacji jest to wygoda. Przy dwóch, a w przyszłości potencjalnie kolejnych, automatyzacja zaczyna być jednym z elementów umożliwiających skalowanie biznesu.

Rosnąć może liczba magazynów i klientów, bez konieczności proporcjonalnego zwiększania codziennej obsługi każdego parku.

Czego nauczyły dwa parki self-storage w Krakowie?

Historia inwestycji Marcina Włodarczyka pokazuje przede wszystkim, że drugi park nie jest prostą kopią pierwszego. Doświadczenie zdobyte przy pierwszej lokalizacji pozwala podejmować lepsze decyzje, ale każdą kolejną działkę nadal trzeba analizować indywidualnie. Najważniejsze wnioski z krakowskiego case study są bardzo praktyczne:

• widoczność parku ma znaczenie i może wspierać pozyskiwanie klientów,
• warunki dzierżawy warto negocjować również pod kątem okresu przygotowania działki,
• marketing dobrze rozpocząć jeszcze przed oficjalnym otwarciem,
• mniej widoczna lokalizacja może wymagać intensywniejszej promocji,
• rzeczywiste wynajmy pokazują, jakich wielkości magazynów potrzebuje lokalny rynek,
• działkę warto od początku planować z możliwością dalszej rozbudowy,
• automatyzacja nabiera jeszcze większego znaczenia wraz z uruchamianiem kolejnych lokalizacji.

Najważniejszy wniosek jest jednak jeszcze prostszy:

w self-storage doświadczenie z pierwszego parku powinno pomagać budować lepszy drugi park – a nie identyczny drugi park.

Case study Kraków: od pierwszego parku do kolejnych możliwości

Dwie krakowskie lokalizacje pokazują, jak biznes self-storage może rozwijać się krok po kroku. Najpierw pojawia się pierwsza działka i pierwsze unity. Później przychodzą rzeczywiste dane o klientach, obłożeniu i najpopularniejszych powierzchniach. Następnie można rozbudowywać istniejący park lub wykorzystać zdobyte doświadczenie przy kolejnej lokalizacji.

W Boxado wspieramy ten model poprzez Boxado Unit, technologię Boxado App oraz rozwiązania związane z uruchomieniem i rozwojem parków self-storage.

Myślisz o własnym parku self-storage?

Jeżeli masz działkę, analizujesz konkretną lokalizację albo zastanawiasz się, jak rozpocząć inwestycję w self-storage, uzupełnij formularz poniżej. Napisz nam, gdzie planujesz inwestycję i na jakim jesteś etapie. Porozmawiamy o potencjale lokalizacji i możliwościach stworzenia oraz dalszego rozwoju Twojego parku self-storage.

Czytaj na naszym blogu